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內容來自YAHOO新聞

大台北頂埔站捷運神話破滅



7月6日捷運頂埔站通車,大台北地區的交通網絡愈發完善,但周邊房市卻不漲反跌,土城區的公寓跌得最兇,今年5月最高每坪29萬5,000元,7月卻跌了7.1%,每坪僅剩27萬4,000元(詳見表1),連投資客都大喊「很冷」!

觀察今年以來土城區的房價變化,不只公寓的平均房價下跌,從今年4月開始,新成屋、預售屋的房價也出現溜滑梯式發展,中古大樓的房價也盤整無力,從5月起,行情開始走疲,7月行情較今年最高的4月下滑3.2%,每坪為32萬8,000元。

《住展》雜誌企研室經理何世昌分析,以往一個站點通車,整個區域的房價都會往上漲,而此次頂埔站的捷運神話破滅主因在於:1.多頭房地產稅改政策加深市場跌價預期心理,買方多已不願追價;2.頂埔站通車多次延宕,區域房價早已提前反映;3.今年有3家建商,包含「營建5虎」中的皇翔、華固,以及大同旗下的尚志資產在土城廝殺,建商啟動價格戰,房價助跌不助漲,都是促使通車行情失靈的原因。

且第3季以後,預計公開的新建案「價格非常有競爭力。」何世昌說。這也表示土城區的新成屋、預售屋房價有持續往下的拉力,而過去新成屋和預售屋的價格往crazymike上漲,在比價效應下,中古屋的房價也會跟著水漲船高,現在同樣情形,新成屋和預售屋行情下探,也將帶著中古大樓和公寓的房價一起修正。

一般而言,捷運周邊房市的漲勢可分成4個階段:捷運規畫定案時,漲多的是土地;動工後,漲多的是預售屋;到了通車前,漲多的是中古屋;實際通車後,漲多的是店面。吉家網不動產董事長李同榮認為,頂埔站周邊的房市早已在通車前漲過一波,現在市場景氣反轉,所以才會出現盤整,但至少愈靠近捷運站的物件房價表現會愈優於市場大盤。

頂埔站原先預計於2013年通車,但一路延宕迄今,全國不動產鴻海頂埔加盟店店東林淑娟表示,過去2年房價漲得最猛,2013年捷運站口的中古大樓每坪30萬元左右就可以入手,到2014年為止漲了1~2成,成交價拉抬至每坪約35萬元,現在漲不上去屬於「高點震盪」。

操作過上百間房產,投資經歷逾15年,熟悉土城區的房市投資客法蘭克觀察,目前成交冷清的主因是買、賣雙方有相當大的價格認知差距,價差有15%~20%,買方並不因捷運通車而願意追價,即便願意出價,也都是直接砍到7折,屋主若不想談,買方轉頭就走。

投資客法蘭克直言,他認為土城區的房價還有下探瘋狂賣客評價的空間,尤其離捷運站愈遠的物件,砍價空間愈大,雖然看跌,但目前投資客只願意降開價賣賣看,因為現階段出售適用奢侈稅,賣了很可能不賺還要賠錢,而明年售屋「因房地合一稅採利得課稅,所以真正的倒貨潮會在明年新制上路後,這樣才不會蝕本。」投資客法蘭克說。

那捷運周邊的住宅到底可不可以買?什麼時候買?林淑娟說,對大台北地區的房市而言,捷運以前是加分條件,現在是基本條件,離捷運站步行超過10分鐘的個案「有些客戶覺得太遠、連看都不看。」因此,雖離捷運站愈遠的物件,房價愈便宜,但購屋者必須將交通便利性考量進去。

李同榮也認為,捷運周邊的住宅仍是長期持有的選項,現在回跌只是因為漲得太多、太快;他建議要買捷運宅時需把握以下原則:1.以捷運周邊步行10分鐘的範圍內為主;2.選擇預售屋時,必須比較新成屋的成交行情,若高於10%以上就有套牢風險。

總結來看,包含預計明年上半年通車的機場捷運線周邊,買方不妨等待這波急漲的房價回歸合理行情後進場,且明年適逢投資客倒貨,將有更多物件可以供買方選擇。



新聞來源https://tw.news.yahoo.com/大台北-頂埔站捷運神話破滅-102834072--finance.html





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